住宅小区是居民生活居住的基本单元，也是基层社会治理的基本单元，小区治理水平直接影响居民生活质量、关系居民幸福指数。如何破解小区治理重点、难点、堵点，形成社区治理合力，提升社区治理体系和治理能力现代化，龙禧律师多年来高举“法惠夷陵”大旗探索法律公益可行途径，提供了具有可复制可推广的示范意义龙禧做法，为推动民法典贯彻实施与小区治理相结合，推出“法惠夷陵 典亮小区、调解有法”指导案例100问，针对社区常见纠纷和疑难问题，陆续推出经典案例100问，举一反三，更好的指导物业纠纷的调解。
第三问：物业费用诉讼时效起算点如何起算？
案情一：
2011年，某业主委员会与某公司签订了一份《物业管理委托合同》，将某小区委托给某公司实行物业管理，期限自2011年3月1日起至2015年2月28日止。在《物业管理委托合同》到期后，双方未续订合同，但某物业公司继续对该小区提供物业管理服务，于2018年8月31日停止服务。因某物业公司与该小区某业主就物业服务费交纳产生争议，该物业公司于2019年9月诉至法院，要求某业主支付物业服务费103442元（自2012年1月计算至2018年8月）并承担本案诉讼费。某业主辩称：某物业公司的诉请已超过诉讼时效。理由是某物业公司与某业主之间不存在合同关系，只存在事实服务关系，该服务关系不具有连续性，故本案已过诉讼时效。本案的争议焦点是某物业公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效。
法院认为：一审法院认为虽然某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理委托合同》于2015年2月28日到期，之后双方未续订合同，但某物业公司仍向某小区业主提供了物业管理服务，双方之间存在事实服务关系，接受服务的业主应支付相应的物业管理费用。对于诉讼时效问题，物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续状态，时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。某物业公司于2018年8月31日停止对该小区的服务，应从此时起算，故本案未超过诉讼时效。裁判某业主支付物业服务费103442元。该业主不服，提起上诉和再审，二审法院和再审法院均认为一审法院认定的事实清楚，证据充分，故维持原判，驳回了某业主的上诉请求和再审请求。
案情二：
2007年6月26日，乙物业公司与甲业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定甲方将某大厦委托乙方实行物业管理，自2007年6月26日起至2022年6月18日止；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。现乙物业公司以大厦内某业主拖欠支付2011年1月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为由向一审法院提起诉讼，请求判决某业主支付2011年1月1日至2019年2月28拖欠的物业服务费等。某业主辩称：其主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。同时法院查明某业主2018年11月接到乙物业公司向其催收2011年1月至2017年6月的物业管理费的电话。本案的争议焦点是某物业公司主张的物业管理费是否已超过诉讼时效。
法院认为：
一审法院认为：双方合同并未约定物业管理费的缴纳时间，乙物业公司主张物业管理费每两个月为一期缴纳一次，最迟于当期第二个月的最后一天缴纳，符合交易惯例及上述费用的性质，并无不妥，一审法院予以采纳。因此2015年11月、12月的物业管理费最迟应于2015年12月31日前缴纳，乙物业公司未举证证明其在2018年11月之前具有中断诉讼时效的情形，故2015年11月之前的物业管理费因已超过诉讼时效期间而丧失胜诉权，一审法院不予支持，遂判决某业主向乙物业公司支付2015年11月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6726元及滞纳金。某业主不服一审法院裁判结果，提起上诉。二审法院认为一审判决无误，应予以维持，于是驳回了某业主的上诉请求。
龙禧律师评析：
关于物业费纠纷的诉讼时效起算点问题，司法实务中存在两种裁判观点，一种是：整体计算，即从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算；另一种是：分段计算，即从每一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。虽然目前并没有统一的裁判观点，但绝大多数法院均采用分段计算的观点。理由是物业费属于定期给付债务，定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，在各期债务履行期限届满后，均为独立债务，其诉讼时效应当采用分段计算。
龙禧律师观点：
对于物业费这样的连续性债务，如果诉讼时效期间从一份物业服务合同中的每一期物业费债务履行期限届满之日起分别计算，将会割裂物业服务合同的整体性，还将导致物业服务企业频繁地主张权利。因此物业服务费整体计算更为适宜。
但是由于目前司法实践中有不同裁判观点，并且司法实践中采纳“分段计算”的裁判比“整体计算”的裁判更为普遍，并且时效抗辩会导致债权变成自然债权，从而失去司法保护，因此龙禧律师建议物业公司对此应该引起足够的重视，应当按期逐月进行催缴，并且增强证据意识，如果通过邮寄催交函件的方式主张权利，不仅要保存邮寄凭证，还应查询并保留送达凭证，减少因诉讼时效经过带来的不利。
