龙禧律师评析：
《民法典》第275条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
第276条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
通过该两条规定可以看出，小区内的车位、车库归属问题分三种情形予以讨论：
建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库：
此类车位、车库，在开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。但应当首先满足本小区业主的需求。
规划外占用共有道路或者其他场地的车位、车库：
由于这种情形下的车位、车库属于规划外，且是占用业主共有的道路或者其他场地建设的，其收益应当归属于业主共有。
单独规划的人防车位：（人防地下室单独规划、单独验收、具有构造上的独立性和利用上的独立性，属于专有部分而非建筑物区分所有权中的共有部分）
定义：人防车位就是具有防御性质的地下车位,当地的人防办公室将其使用权授权给一些建设单位使用。
法规：《防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”
焦点：司法实践中如何认定人防工程的投资主体,不同的法院裁判结果并不相同，主要存在以下两种司法裁判观点：
第一种观点是人防工程由开发商投资建设，其投资主体恒定：
房地产项目的建设单位按照国家规定法定结建的人防地下室，是建设单位对国家履行的法定义务，建设单位是该部分人防工程的投资人，并不能因开发商与商品房买受人建立买卖合同而认定投资主体的变更。房屋所有权的转移并不当然附随着人防车位投资主体的变更。因此依据上述规定人防车位的收益属于开发商所有。
第二种观点是人防工程投资主体可以随着商品房买卖而变更：
人防工程的投资主体是否随着商品房买卖而变更，其根本依据为小区的人防工程开发成本的承担主体的认定，到底是开发商还是业主。而根据《民诉法》第64条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”因此业主委员会提起诉讼的，则业委会需提供证据证明小区的人防工程开发成本已均摊至商品房销售价格中，此时就存在两种情形：
①若能够证明人防工程的投资成本已均摊至商品房销售价格中：
若人防工程计入开发成本包含在商品房销售价格中，则随着商品房的买卖，对价的支付，其投资主体已经发生变更，全体业主属于投资主体，其收益属于全体业主共有。
②若无法证明人防工程的投资成本已均摊至商品房销售价格中：
依据《最高院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”则人防工程的投资主体应仍认定为开发商，其享有人防车位收益权。
龙禧律师观点：
《中华人民共和国民法典》于2021年1月开始实施，条文中没有对小区防空工程车位作出明确规定，但依据全国人大常委会对《民法典》的解读和《中华人民共和国防空法》规定，结合民法典的立法宗旨和释义，是能理解立法者权的正确价值判断。
首先，若将车位、车库规定业主共有，由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因，实践中很难操作。然后，开发商是否将车位、车库摊入成本，和商品房销售价格并没有必然联系，同时也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中。最后，对于地下车库和地面上的停车场，作为独立设施，如果不允许开发商享有收益，可能影响开发商投资建造车位、车库的积极性，也不利于小区业主的日常生活。
综上，龙禧律师更加倾向认定司法实践中第一种观点即人防车位收益由开发商享有，其投资主体恒定并不随着商品房买卖而变更。
