住宅小区是居民生活居住的基本单元，也是基层社会治理的基本单元，小区治理水平直接影响居民生活质量、关系居民幸福指数。如何破解小区治理重点、难点、堵点，形成社区治理合力，提升社区治理体系和治理能力现代化，龙禧律师多年来高举“法惠夷陵”大旗探索法律公益可行途径，提供了具有可复制可推广的示范意义龙禧做法，为推动民法典贯彻实施与小区治理相结合，推出“法惠夷陵 典亮小区、调解有法”指导案例100问，针对社区常见纠纷和疑难问题，陆续推出经典案例100问，举一反三，更好的指导物业纠纷的调解。
第一问：在物业纠纷中，大多数是物业公司向业主索要物业费用，而业主则是以“物业服务不到位”为由进行抗辩，拒绝支付相关费用。那么业主如此抗辩能否有充足的法律依据？
基本案情：唐某某系业主，某物业公司（乙方）与唐某某（甲方）签订《靓景明居四期物业管理服务协议书》，乙方系本物业开发商聘请的物业管理公司。协议签订后，唐某某交纳了当年的物业服务费，后期唐某认为物业服务不达标，因而拒绝交纳后续物业服务费。于是物业公司向法院起诉要求唐某某给付物业管理费7725.80元、违约金4229.87元，二项合计11955.67元；业主唐某某抗辩称是物业公司提供的物业服务不达标，包括物业费收费标准与物业费不匹配，小区地下车库管理问题，环境卫生问题，公共设施维护问题等；所以不应该交纳后续的物业费。
法院裁判观点：法院经过审理认为，唐某某的现有证据并不足以证明某物业公司在履行合同中存在重大违约行为，而导致业主丧失了根本上的合同利益，但本案中物业公司在维护小区公共秩序、公共设施设备维修、小区及楼内卫生清洁等方面尚有不足之处，故法院酌情减少唐丽华应向津华物业公司支付的物业费数额，综合上述情况，法院认为应当酌情减少部分物业费数额，酌减比例为10%，按照该标准，被告应向原告交纳的物业费数额为6953.2元。业主唐某某不服，遂提起了上诉，二审法院经过审理，驳回了原告的上诉请求，维持了一审判决。
龙禧律师评析：
《民法典》第944条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”通过该条规定可以看出，如果物业公司提供了相关的服务，业主应当缴纳相关的费用，不交是不可以的，只能根据物业公司违约的情况适当的少交。
首先，如何认定物业公司违约，物业服务是否达标应考虑到物业服务具有的持续性和公共性的特点，物业服务瑕疵的认定问题，其不应当根据某一短时期的服务质量问题或单个、局部的问题来认定，而应当考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。
其次，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应当予支持。”由此可以看出，在司法实践中，一般业主追究物业服务企业违约责任的应当请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，而非直接拒绝缴纳物业费。
再次，业主应当缴纳与物业服务相符的物业费用。即使物业服务存在瑕疵，也应当是酌情扣减部分物业费用，而非不履行缴纳物业费的义务。至于少交的比例，还要看物业公司具体提供服务存在瑕疵的情况，如果物业服务不到位的情况比较严重，那么少交的比例也就会更高。如果物业公司服务的瑕疵比较轻微，那么少交的可能性或者少交的数额比例就会更小。
最后，物业管理服务单位应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务单位与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。
