前几年，河南省郑州市市民李峰(化名)全额出资购买了一套80平方米的住房，房屋产权证上写着8岁儿子小明(化名)的名字。原想购房是人生的一件大事，为了省去儿子长大后过户的麻烦，就以儿子的名义购买，结果最近在卖房时，李峰却连遇难题。
　　6月11日上午，在郑州市房管局，经律师详解，李峰终于相信：房管局并不是刁难自己，而是法律确有明确规定。

　　房管局拒绝为8岁房主过户

　　这两年，李峰事业有成，手中的积蓄也多了起来。和妻子商量后，准备将现在这套80平方米的住房卖掉，再买一套面积大、环境好的房子。6月初，他们看中了一套住房，在决定购买的同时，将旧房委托房屋中介进行转让。
　　让李峰想不到的是，当他到房管局办理旧房过户手续时，工作人员明确予以拒绝：“你和8岁的儿子目前都无权处理这套房产。”李峰并不认可：“我掏钱买的房子，还是孩子的亲生父亲，房屋登记时写成了他的名字，为什么不能处理？”
　　“退一步讲，就是孩子同意卖房，也要等到18岁以后。”面对房管局工作人员的解释，李峰生气地认为自己被刁难，开始向有关部门进行投诉。
　　6月11日，记者来到郑州市房地产管理局办事大厅产权交易登记办事窗口，一位工作人员说：“投诉者反映的不予过户的情况属实，但我们并不是刁难他。类似这样的情况并不是什么新鲜事。目前，在20件办证材料里，就会有1件业主是不满18周岁的未成年人。”
　　这名工作人员说，目前，不少人买房时出于种种考虑，把未成年子女作为产权共有人，或者直接将房子办在孩子名下。他们在调查中发现，父母想以未成年子女的名义购置房屋，原因大致有以下几种：担心遗产税将来会增收，以规避税收为目的，直接使用子女的名义购买；为逃避债务，转移财产，直接将房产登记在子女的名下；不愿露富、隐匿财产，把房产登记在子女名下；夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下；为子女上学、就业等提供便利，购房后可能将户籍迁至该住所。
　　“18岁是成年人和未成年人的分水岭。按照法律规定，18岁以下的公民，没有完全的民事行为能力，虽然是父母出资购房，但法律上他们是已经拥有房屋产权的业主。如果父母出于某种原因需要转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，我们不能为他们办理产权转让手续。”这名工作人员说。

　　用孩子名义购房属赠与行为

　　“父母是购房的实际出资人，也是合法的监护人，难道非要等孩子年满18岁才能卖房吗？”面对记者的疑问，郑州市房管局一位负责人说：“除非是为了孩子的利益才能将房产转让，比如说，孩子生重病需巨额治疗费，或出国上学需要钱。如果上述情况属实，监护人也需要到公证部门进行公证，然后持公证书及相关证件办理产权过户手续；或者起诉到法院，请求法院判令监护人处分孩子的财产。也就是说，如果想卖掉儿子小明的商品房，李峰必须证明他们是为了小明的利益，方能处置该房产。”
　　河南振山律师事务所主任秦三宽律师认为，父母将所购房屋登记在未成年人名下，在法律上就是一种赠与行为。根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
　　秦三宽分析说，处置未成年人名下的房产会涉及未成年人权益保护问题，房产部门的做法可能是出于此考虑。根据未成年人保护法规定，父母或者其他监护人侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。

　　孩子当房主易遇法律问题

　　“在现实生活中，家长让孩子当房主的现象比较常见，从法律角度来看，这样的做法存在不少问题。”河南农业大学法律系主任杨红朝认为，相对于成年业主而言，未成年的孩子成为房主后，对于该房屋的占有、使用、收益及处分方式会有很大差异，会遇到一些现实的法律问题。
　　“在物业管理产生纠纷时，孩子会被卷进来。对业主维权和孩子的成长都不利。”杨红朝举例说，房屋的所有权人既然是孩子，物业管理和水、电、煤气等受用者当然也是孩子，但事实上缴纳物业管理费及水、电、煤气等费用的又往往是孩子的父母，如果出现纠纷，对方起诉的是孩子，父母作为财产监护和管理者可以出现，但在解决问题时也容易产生纠纷隐患。
　　“孩子的父母一旦离婚，在财产分割上容易出现纠纷。”杨红朝说，夫妻离婚时，往往会在财产分割及子女的抚养问题上出现法律纠纷。由于房屋产权证上的所有人是孩子，而实际上出资买房的人是其父母。从法律上讲，该房屋并不属于夫妻双方的共同财产。当父母离婚时，夫妻任何一方都无法分得该房屋。但是，从抚养权的角度来看，谁取得了子女的抚养权，谁就可以事实上使用或者拥有该房屋。所以，孩子拥有房产，将会造成夫妻财产分割及子女抚养难以达成协议的困境。
　　“一个最现实的问题是，父母不能根据实际情况随意处置所购房屋。”杨红朝认为，父母作为房产的实际购房人，若遇到实际困难，确实需要暂时在该房屋上设立抵押或者出售该房屋时，将会受到法律条款的限制。特别是遇到家庭矛盾时，将会更加使得监护人处于进退维谷的境地。
　　杨红朝还认为，当孩子成年后，一旦不履行赡养父母的义务，或与父母发生财产权属纠纷时，父母虽然是实际上的出资购房者，也将因法律障碍而难以收回此房屋。
　　杨红朝建议，父母提前为未成年子女置业这份爱心无可厚非，然而，一旦以未成年人名义购房后，父母就不能擅自处理，而且还牵涉到诸多法律问题，建议爱心父母慎重对待。